Yakın bir zaman İBB Başkanı Ekrem İmamoğlu ”Boş olan konut sayısı 750 bin. Evi var, boş tutuyor. Ondan daha fazla vergi almak zorundayız.” ifadeleri ile evini kiraya vermeyenleri, zorla kiraya vermeye zorlamaya yeşil ışık yaktı. Peki durum bu kadar basit mi ve bu olası uygulama mantıklı olur mu?
Öncelikle İstanbul’da bir konutlaşma sorunu olduğunun kabulü ile başlamak lazım. Türkiye’nin en gelişmiş şehrinde, son yıllarda özellikle öğrenci arkadaşlarımdan ”ev bulamadık, bir akrabamızda kalıyorum şimdilik.” lafını çokça kez duyar oldum. İnsanların en temel ihtiyaçlarından birini bile ya karşılayamadığını ya da çok büyük maliyetlere katlanarak bunu sağladığını görmek oldukça kötü hissettiriyor. Hem iktidar kanadının hem de muhalefet kanadının sorun adına bazı çözümlerinin olması da sorunun inkar edilemez bir boyutta olduğunu gösterir.
Bir süre, global bir gayrimenkul ağı bünyesinde gayrimenkul danışmanlığı yapmış ve bu konuda eğitim almıştım. Bu iş bana oldukça değerli deneyimler kattı, belki de bu konu özelinde epeyce fazla. Ben Bahçeşehir bölgesinde çalışmıştım ancak il dışında dahi gayrimenkul üzerine çalıştım.
Mevcut zorlayıcı şartlarda bile konuta ulaşmakta çok zorlanan vatandaşlarımızın, bu kararla birlikte piyasayı daha da fazla krizin içine çekmek konuta ulaşmamasına katkı sağlayabilir. Boş konutu tartışırken kendimizi bir anda konut kıtlığının içinde bulabiliriz. Barınma gibi temel bir konuya ekstra hassasiyet gösterip, rasyonel şekilde yaklaşmak zorundayız.
Boş konutlara ve onların niteliklerine değinmek lazım çünkü konutlar boş deyip işi basitleştirmek bizi farklı sonuçlara götürebilir. Konuyu incelerken bir yanımıza da nüfus sıralamasını almakta yarar var.
İstanbul’da en yüksek nüfuslu ilçe de en çok sayıda boş konut barındıran ( 32.000) ilçe de Esenyurt. Ama ikisi de aynı Esenyurt değil aslında. Esenyurt’un bilinen yüzü, yeni inşaatın nispeten az olduğu ve sosyo-ekonomik seviyesi düşük merkez bölgeleri. Bu alanlarda boş konut oldukça az ve kiralar de nispeten daha düşük, hızlı da kiracı bulunabiliyor. Ama Emlakçıların ”Esenyurt” adını dahi kullanmadan pazarlamaya çalıştığı siteler mevcut. Bir çoğunda sürekli bir ikamet yok, ya günlük kiraya veriliyor ya da evler boş tutuluyor. Aylık kiraya verilmeye karar verilse de fiyatları çok yüksek olacak lüks siteler bunlar. Sitelere dair bazı verileri sunmak istiyorum ama isimlerini vermeyeceğim. A Sitesi 4600 konut, %73’ü satılmış ve yarısından fazlası günlük kiralık, B Sitesi 1500 Konut, %35 Satıldı, lüks bir site, C Sitesi 2700 konut, %50 satıldı, yarısından fazlası günlük kiralık. Bu siteler toplu ulaşımdan yana dezavantajlı, yüksek kiralı yerler yani örneğin bir öğrenci için mantıklı seçenekler değil. Diyelim ki zorla kiraya verdirdik, 2000-3000TL banından yukarıda olmasın ki 2-3 saatlik yolcuğa rağmen öğrenciler burayı tercih etsin, e bu zamanda ev sahiplerinin mağduriyeti inanılmaz boyutlara varacak. Daha proje aşamasında bile 2.000.000.00TL’den yukarıda olan 3-4 yıllık bu siteler.
Boş konut sayısında ikinci sırada olan ilçe 12.000 konut ile Başakşehir ama nüfus sıralamasında 10. sırada. Bu tuhaf sıralama farkının sebebi Başakşehir’in gelişmekte olan bir şehir olması. Bu konut stoğunun önemli bir kısmı da benim iş alanım olan Bahçeşehir’den kaynaklı çünkü bölgede sürekli yeni siteler yükseliyor. Bölgedeki konutlar zorla kiraya veridirilirse mağduriyet oluşur çünkü bölgede düşük gelirli vatandaşlarımız ve öğrenciler zaten yararlanamaz. Küçükçekmece’den Bahçeşehir’e iş günüm olsa da arabamı aileme verdiğimde gitmiyordum çünkü 2-2,5 saatlik bir toplu ulaşım serüveni oluyordu. Yabancılar ve şehirden uzaklaşmak isteyen üst gelir sınıfına dahil insanlar endeksli hazırlanan projeler bunlar. Ben aktif iş hayatındayken 10 civarı siteden sadece 2 tanesi sosyal konut projesi olarak adlandırılabilecek nitelikteydi ve kısa sürede zaten doldu.
Üçüncü sırada 10.800 konut stoğu ile benim de ikamet ettiğim Küçükçekmece var. Küçükçekmece’de bu veriyi yukarı çeken etmen, diğer her iki örnekte de olduğu gibi yeni gelişmekle ulan siteler bölgesi. Küçükçekmece’de de bu bölge, Atakent. Bir akrabam bu işlerle alakalı duyduğumu öğrendikten sonra taşınmak için benden yardım istemişti ve iş üzerine çalışmıştım. Konut aradığımız bölge Atakent değil, daha eski yerleşimdeki mahallelerdi ve çok kısıtlı bir portföy oluşturmuştum. Elimizi çabuk tutmadığımız için ise birçok yer biz değerlendirme aşamasındayken kiralanmıştı.
Konut stoğu sıralamasındaki ilk 3 ilçede durumlar böyle. Diğer ilçeler hakkında benzer yorumlar yapmak mümkün. Genelde konut stoğunun açıklaması şehirden uzak, yabancılara göre dizayn edilen, lüks siteler. Bu siteler yapılırken zaten yavaş satılacağının bilincinde inşa ediliyor ve alan kişiler de maddi kaygıları daha az olan insanlar ve zaman zaman kullanacakları 2. ev olarak veya yatırımlık tercihler. Birkaç bin liraya kiraya vermek yerine vermemeyi tercih ediyorlar. Zorlama durumunda, birkaç bin liraya kiraya vermeye asla yanaşmayarak yasanın etrafından dolaşmaya çalışacaklardır ve yeni konut üretiminde büyük tereddütler yaşanabilir. Neredeyse aidat miktarıyla eşit bir kira bedeli pek fazla olası bir çözüm değil.
İstanbul ile Yurtdışındaki şehirler kıyaslanmamalı çünkü orada yeni konutlar ya şehrin içinde inşa ediliyor ya da şehri tamamlayan bölgelerde çünkü Avrupa’da şehirler gelişimlerini büyük oranda tamamlamış. Avrupa’da nüfus kayda değer bir süredir çok yavaş artıyor, bizde ise Cumhuriyetin kuruluşundan beri nüfus neredeyse 5’e katladı. İstanbul hala bölgesel olarak şehirleşmesini tamamlamamış bir şehir. Arzı zorla artırmamız da talebi olumlu etkileyemez çünkü bu bir gofret değil konut, sabit bir üründe konumu da talebini etkiliyor.
İstanbul’daki konut stoğu sorununu piyasa kendi içerisinde zaten aktif olarak çözüyor. Konuta ulaşamayan vatandaşlarımız hakkında ise çözüm politikaları üretmek bence bir zorunluluk. Almanya’dan ”Zorla Kiraya Verdirmek” fikrini ithal etmek yerine ”Kira Desteği” fikrini ithal etmek daha efektif olabilir, aynı zamanda yurt dışında çok yaygın olan ”Roommate” kültürü geliştirilebilir.
Kaynakça:
https://www.birgun.net/haber/binlerce-ev-bosken-konut-sorunu-var-381829
https://emlakkulisi.com/istanbulda-221-bin-konut-satilmayi-bekliyor/576906
https://www.nufusu.com/ilceleri/istanbul-ilceleri-nufusu
İstanbul’un Küçükçekmece ilçesinde 2002 yılında doğmuştur, aslen Kırklarelilidir. İlk ve Ortaokulu Küçükçekmece Mareşal Fevzi Çakmak Okulu’nda bitirmiş, lise eğitimini ise Sefaköy Final Akademi Anadolu Lisesi’nde bölüm birincisi olarak tamamlamıştır. Eskişehir Osmangazi Üniversitesi Turizm Fakültesi ve İstanbul Medipol Üniversitesi İletişim Fakültesi’nde tam burslu olarak öğrenim görmüştür. Eğitim hayatına Amerika Birleşik Devletleri’nde devam etmektedir.